Imóveis arrematados em leilão: compradores estão isentos de dívidas anteriores

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente que o arrematante de um imóvel em leilão judicial não será responsável pelo pagamento de dívidas tributárias anteriores à aquisição, mesmo que o edital do leilão traga essa previsão.

A decisão que formou o Tema 1.134 sob a égide dos recursos repetitivos foi fundamentada no Código Tributário Nacional (CTN), que dispõe que esses débitos devem ser quitados com o valor pago na arrematação, deixando o imóvel livre de qualquer ônus para o novo proprietário.

Antes dessa mudança, era prática comum que os editais de leilão atribuíssem ao arrematante o pagamento das dívidas tributárias pendentes. A nova decisão do STJ, no entanto, reforça que o comprador adquire o bem como uma “aquisição originária”, ou seja, sem vínculo com as obrigações fiscais do antigo proprietário.

Assim, o valor pago na arrematação servirá para cobrir os débitos tributários incidentes sobre o imóvel, e, caso ainda haja um saldo devedor, a Fazenda Pública deverá buscar o pagamento junto ao proprietário anterior, e não ao arrematante. A decisão terá validade para leilões cujos editais sejam publicados após a ata do julgamento, aplicando-se de imediato para pedidos administrativos e ações judiciais em curso. Arrematante não responde por tributos anteriores do imóvel.