STJ afasta aplicação da teoria do adimplemento substancial na adjudicação compulsória

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a teoria do adimplemento substancial não pode ser utilizada para justificar o pedido de adjudicação compulsória de imóvel. Essa teoria, fundamentada no princípio da boa-fé objetiva, visa preservar contratos diante de descumprimento parcial, desde que a inadimplência seja mínima em relação ao valor total.

Entretanto, a adjudicação compulsória — medida judicial que determina a transferência forçada da propriedade ao comprador quando o vendedor se recusa a formalizar a escritura — exige a quitação integral do preço pactuado. O pagamento da maior parte do valor, ainda que as parcelas remanescentes estejam prescritas, não é suficiente para assegurar tal direito.

No caso analisado, um casal adquiriu um imóvel em 2007 e quitou aproximadamente 80% do valor total. As parcelas finais não foram cobradas pela incorporadora, e os compradores alegaram que tais parcelas estavam prescritas, requerendo, diante disso, a adjudicação compulsória para registrar o imóvel em seu nome.

O STJ entendeu que, embora as parcelas remanescentes estejam prescritas para fins de cobrança, a obrigação não foi extinta. A quitação integral do preço permanece como condição imprescindível para a adjudicação compulsória. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que admitir a transferência da propriedade nessas circunstâncias configuraria estímulo ao inadimplemento e afrontaria o princípio da boa-fé contratual.

Nessa esteira, o tribunal negou o pedido de adjudicação compulsória e destacou que o comprador pode regularizar a propriedade por meio da celebração do acordo com a parte vendedora ou, caso estejam presentes os requisitos, por meio do ajuizamento de ação de usucapião.