STJ reconhece que vendedor de imóvel pode ser responsabilizado por dívidas mesmo após a posse do comprador

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou caso aplicando às teses do Tema 886 da Repercussão Geral o caráter propter rem (segundo a qual a obrigação acompanha o imóvel, independentemente de quem esteja em posse dele) das dívidas condominiais, confirmando que o vendedor responde concorrentemente ao comprador por tal tipo de dívida quando o contrato não tenha sido registrado em cartório.

No caso em questão, um condomínio cobrava taxas condominiais de um casal que detinha posse do imóvel após compromisso de compra e venda firmado entre eles e companhia de habitação popular. No desenrolar do processo, o condomínio credor requereu a penhora do próprio que, em razão de ausência do registro do compromisso de compra e venda, ainda pertencia legalmente à companhia, que não participou da fase de conhecimento. A companhia se defendeu alegando que a responsabilidade seria exclusiva dos compradores.

A relatora, ministra Isabel Gallotti, ressaltou que tal temática já fora julgada pelo STJ no Tema 866 em que uma das teses fixadas foi a de que se o condomínio tinha conhecimento da transferência do imóvel, o promitente vendedor não deve ser responsabilizado por dívidas de períodos em que a posse foi exercida pelo compromissário comprador. Contudo, a ministra destacou que existe certa divergência sobre o tema entre as turmas do STJ, uma vez que o repetitivo não avaliou o tema considerando a natureza propter rem das quotas condominiais.

Para a relatora, o condomínio não pode ter seu crédito sujeito à vontade de terceiros, principalmente porque a obrigação propter rem tem sua origem no direito real, não sendo extinta por vontade das partes. No caso em tela, a relatora votou pela responsabilidade da companhia de habitação por essa ser, oficialmente, a titular do direito real.